Qu'est-ce que le DVF ?
Le fichier Demandes de Valeurs Foncières (DVF) est une base de données publique produite par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Il recense l'ensemble des transactions immobilières enregistrées par les services de la publicité foncière en France métropolitaine (hors Alsace-Moselle) depuis 2014.
Chaque transaction enregistrée comprend : le prix de vente définitif, la date de mutation, la nature du bien (appartement, maison, terrain, local commercial), la surface habitable, le nombre de pièces, et l'adresse précise. Ce sont des données notariales certifiées — le prix inscrit est celui réellement payé lors de la signature de l'acte authentique.
Rendu public en open data depuis avril 2019, le DVF est mis à jour deux fois par an sur data.gouv.fr. Il couvre plus de 25 millions de transactionsdepuis 2014, ce qui en fait la base de référence incontournable pour l'analyse du marché immobilier français.
Comment lire et interpréter les données DVF
Pour analyser un secteur géographique, Bienprecis aggrège les données DVF à l'échelle de l'IRIS(Ilots Regroupés pour l'Indication Statistique) — la maille géographique fine de l'INSEE, couvrant généralement 1 500 à 5 000 habitants. Cette approche permet d'obtenir des indicateurs représentatifs sans exposer les données individuelles de voisins.
Prix médian au m²
La valeur centrale : 50% des transactions se sont faites au-dessus, 50% en dessous. Plus robuste que la moyenne face aux prix extrêmes.
Prix moyen au m²
Moyenne arithmétique. Peut être tiré vers le haut par quelques transactions exceptionnelles. À interpréter conjointement avec la médiane.
Nombre de transactions
Indicateur de la liquidité du marché local. Un faible volume (moins de 10 transactions) rend les statistiques peu représentatives.
Tendance sur 24 mois
Évolution du prix médian au m² entre la période N-2 et N-1. Permet d'identifier les marchés en hausse, stables ou en recul.
Pour les très petits secteurs, Bienprecis élargit automatiquement le périmètre à la commune entière afin de garantir un échantillon statistiquement significatif (minimum 15 transactions).
Pourquoi le DVF est la source de prix la plus fiable
Les portails immobiliers(SeLoger, LeBonCoin, PAP…) affichent des prix de mise en vente, pas des prix de vente. L'écart entre le prix affiché et le prix final signé peut aller de 3% à plus de 15% selon les marchés et les périodes. Ces données sont en outre soumises aux biais de publication des agences.
Les estimations automatiséesdes algorithmes d'agences (Meilleurs Agents, Estimation en ligne…) sont des modèles prédictifs entraînés sur des données privées, dont la méthodologie n'est pas transparente. Leurs intervalles de confiance sont rarement communiqués.
Le DVF, lui, enregistre le prix réel payé chez le notaire, sous signature officielle. Aucune donnée ne peut être plus proche de la réalité du marché. C'est pourquoi les notaires eux-mêmes, les banques et les experts judiciaires s'appuient sur ces données pour leurs évaluations.
Appartement vs. maison : les différences de prix au m²
L'analyse des DVF nationaux révèle des écarts structurels entre types de biens. Les appartements situés en centre-ville des grandes métropoles atteignent des prix au m² nettement supérieurs aux maisons en périphérie, en raison de la rareté du foncier et de la demande locative.
À l'inverse, dans les zones rurales et les villes moyennes, les maisons avec terrain se négocient à des prix au m² habitable souvent inférieurs aux appartements de même secteur, malgré leur surface utile plus importante. Le prix du terrain est intégré dans la valeur globale mais rarement reflété dans le seul prix au m² habitable.
Bienprecis distingue systématiquement les statistiques DVF par type de bien (appartement / maison) afin de fournir une référence pertinente pour le bien analysé.
Évolution des prix sur 5 ans : les enseignements des DVF
Les données DVF permettent de retracer l'évolution des prix sur l'ensemble de la période 2014–2024. Les grandes tendances observées à l'échelle nationale sont frappantes : les prix ont augmenté de 30% à 60% dans les métropoles entre 2014 et 2022, avant d'amorcer une correction modérée en 2023–2024 sous l'effet de la hausse des taux d'intérêt.
Cette correction n'est pas uniforme : certaines villes de taille intermédiaire (Angers, Rennes, Bordeaux) ont maintenu leur dynamique plus longtemps, tandis que Paris intra-muros a enregistré des baisses plus marquées. La lecture des DVF à l'échelle de l'IRIS permet de détecter ces micro-marchés qui évoluent souvent différemment de la tendance globale de la ville.
Un bien acheté dans un secteur dont les DVF montrent une tendance baissière sur 18 mois peut nécessiter une négociation plus agressive. À l'inverse, un marché en tension (hausse des prix + faible volume de transactions) suggère peu de marge de négociation.
Questions fréquentes sur les DVF
DVF vs. estimations des agences immobilières, quelle différence ?
Les estimations d'agences sont subjectives et peuvent être gonflées pour capter des mandats. Les données DVF, en revanche, enregistrent le prix réellement payé chez le notaire, acte authentique à l'appui. Elles constituent donc la référence objective incontestable pour évaluer la valeur réelle d'un bien et mieux négocier.
Les données DVF sont-elles vraiment gratuites et publiques ?
Oui. Depuis 2019, les Demandes de Valeurs Foncières sont publiées en open data par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) sur data.gouv.fr. Elles couvrent toutes les transactions immobilières depuis 2014, à l'exception de l'Alsace-Moselle, Mayotte et des collectivités d'outre-mer qui disposent de registres distincts.
Peut-on négocier le prix d'un bien immobilier avec les données DVF ?
Absolument. Présenter des données DVF lors d'une négociation est un argument solide et objectif. Si le bien est proposé à un prix supérieur à la médiane des transactions comparables dans le même secteur IRIS sur les 24 derniers mois, cela légitime une contre-offre documentée. Les vendeurs et leurs agents ont connaissance de ces mêmes données.
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